Sonderabschreibung auf neuen Wohnraum

Spätes Erwachen beim Steuerbescheid?

Die Wohnraumoffensive der Bundesregierung sollte private Investoren für die Schaffung neuen Wohnraums im bezahlbaren Mietsegment gewinnen. In unserem Beitrag vom 18.09.2019 hatten wir auch darauf hingewiesen, dass private Investoren verunsichert waren.

Nun da die Investitionen geschultert sind, kommt für manche mit dem Einkommensteuerbescheid ein spätes Erwachen:

Die erwartete Sonderabschreibung auf den neu geschaffenen Wohnraum zum Zwecke der Vermietung von jährlich 5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten im Anschaffungsjahr und in den folgenden 3 Jahren (zusätzlich zur linearen von 2 %) wird nicht gewährt.

Beispiel: Frau A. hat neuen Wohnraum geschaffen, indem sie einen bisher ungenutzten Raum von 32 qm der bestehenden Wohnung zugeschlagen und damit die Ausstattungsmerkmale der Wohnung deutlich verbessert hat. Gegenüber dem Finanzamt macht sie in ihrer Einkommensteuererklärung die Sonderabschreibung geltend.

Doch das Finanzamt lehnt ab.

Mit Recht?

Schauen wir genauer hin

Wird ein Wohnraum nur modernisiert oder saniert, wird in einem Gebäude vorhandener Wohnraum verlegt oder die Wohnfläche einer bestehenden Wohnung lediglich erweitert, dann entsteht kein neuer Wohnraum im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 181, Absatz 9).

Eine Wohnung ist …

• i. d. R. die Zusammenfassung mehrerer Räume, die das Führen eines selbständigen Haushalts ermöglichen, also auch über die notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) verfügt,
• von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennt,
• eine in sich abgeschlossene Wohneinheit mit einem selbständigen Zugang,
• mindestens 20 qm groß.

Da durch die Erweiterung im Beispiel keine neue Wohneinheit mit den genannten Voraussetzungen (eigener Zugang, Küche, Bad) entstanden ist, sind die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nicht erfüllt. Hätte die Investorin hingegen auf den 32 qm eine getrennte Wohnung mit Bad, Küche und eigenem Zugang geschaffen, wäre die Sonderabschreibung gewährt worden.

Auch bei Teilung von Wohnungen

Die Kriterien für die Schaffung neuen Wohnraums gelten ebenso für die Teilung einer Wohnung in mehrere Wohneinheiten. Wird eine große Wohnung aufgeteilt und entstehen daraus mehrere bisher nicht vorhandene baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheiten, so sind durch die Teilung neue Wohnungen entstanden. Gehören jedoch Küche und Bad der alten (großen) Wohnung zu einer der neu entstandenen Wohnungen, so wird diese Wohnung nicht als neu betrachtet, da sie an die Stelle der alten Wohnung getreten ist. Folglich wird für diese Wohnung keine Sonderabschreibung gewährt. Machen Sie also aus einer großen Wohnung drei, wird die Sonderabschreibung für jene Wohnung, in der sich die zuvor in der alten Wohnung bereits vorhandenen Nebenräume (Küche, Bad) befinden, nicht gewährt.

Fazit

Wer mit der Sonderabschreibung gerechnet hatte, die Bedingungen jedoch nicht erfüllt, wird enttäuscht sein, wenn aus Gründen wie den hier genannten die Sonderabschreibung nicht gewährt wird. Was bleibt ist die jährliche lineare Abschreibung von 2 % über die kommenden 50 Jahre, die jährlich Steuern sparen hilft.

Um spätere Enttäuschungen zu vermeiden, wenden Sie sich an einen Steuerberater Ihres Vertrauens. Denn gute Beratung zahlt sich am Ende aus.

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